ИМОТ В ГЪРЦИЯ ЗА ИНВЕСТИЦИЯ

СТРУВА ЛИ СИ? СЕГА?

ИМОТ В ГЪРЦИЯ ЗА ИНВЕСТИЦИЯ

Сайтовете за краткосрочно отдаване на имот – за туризъм и почивка, се превърнаха в абсолютна мода. Мнозина вярват, че нощувките са златна кокошка и само трябва хубав имот, за да започне бизнесът.

Бавно, но сигурно идеята за краткосрочно отдаване на имоти се настанява в съзнанието на средностатистическия инвеститор. Имаме предвид главно работещите с добър доход, които спестяват малки суми и искат някъде да ги вложат. Инвеститор с подобен профил определено няма големи възможности в България – лихвите в банките са ниски, а имотите в "оборотните" големи градове – твърде скъпи и изискват сериозен финансов ресурс.

Не случайно след първите смелчаци и по-скромният инвеститор обръща поглед към Гърция. Дали е изгодно да се купува там, сега?

Имот в Гърция е мода не само за нас, българите. Руснаците отдавна са в тази треска. Сайтът „Гърция на руски“ разработва ръководство в помощ на купуващите имот в Гърция. Естествено, главните точки са: за какво да се внимава и какви са разходите по подобна инициатива.

Предлагаме част от тяхната поредица с идеята, че гръцкият пазар е интересен и за българите – добри цени (сравнено със София и Пловдив), близко разстояние (възможност за обслужване) и разбира се – налице е естественото ни влечение към топлото море и дългия сезон в южната ни съседка.

Това, което подкрепя сега насочващите се към Гърция купувачи, е фактът, че не са първи. Пътеката е проходена и изпробвана. Минусите и плюсовете са ясни. Почти.

Как се избира имот в Гърция, обобщава „Гърция на руски“.

Имот за инвестиция се избира спрямо поставената цел на конкретния купувач. Като начало да си дадем сметка какъв имот ни трябва и на каква цена можем да го даваме. По-нататък ще си изберем район, квадратурата и ценови клас на собствеността.

Общо взето възможностите ни са в две посоки:

  1. Да изберем евтин имот в туристически район, който да е удобен за нощувки. Ще насочим услугата си към средния турист. Водещото ще бъде ниската цена, а комфортът ще е умерен, според цената, както се казва. При такава инвестиция ще разчитаме на някаква доходност, дори и да падат наемните цени;
  2. Да купим по-скъп и качествен имот, на престижно или поне оборотно място – край морето или в град с уникални особености или красиво местоположение. Този избор ще ни открои на пазара и ще ни направи до известна степен независими от конкретните ценови тенденции. Когато даден обект се откроява на пазара, той успява да задържи цена, без да се интересува от конкурентите.

За чужденеца е трудно да „види“ добре тенденциите на един далечен пазар. Това, което се съобщава за Гърция, е:

Изключително тежка конкуренция на пазара за краткосрочно отдаване

Само допреди няколко години квартирите за туристи, обявявани в интернет и в специализираните сайтове за краткосрочен туризъм, буквално са се изграбвали като топъл хляб. Но от известно време нещата са променени.

Обектите са нараснали изключително много като брой и борбата за клиенти между тях е станала жестока. Това не спира влизането на нови хора на пазара, но със сигурност предупреждава, че ще трябва сериозна индивидуална работа по рекламата и разгласяването на оферти. Днес без реклама и разгласяване нищо не може да се продаде, твърдят специалистите. На прост език това значи, че покупката на имот в Гърция вече е

не инвестиция, а работа!

Работа, за която трябва да се вложат пари, и текущо да се заплаща реклама + отделянето на време и сили по привличане на клиенти. Излиза, че парите от Гърция просто няма да текат сами.

Непременно да се предвиди, че потокът от туристи е по-обилен и стабилен само в най-активните летни месеци.

Една от причините за очерталата се жестока конкуренция са 

рекордно ниските цени от 2017 г. на гръцките имоти

Специалисти - брокери, икономисти, анализатори, откровено казват, че не са виждали подобен срив. Жилищата започват да се продават дори под себестойност. Според обобщения от гръцката преса, спадът за три години е ок. 30%. Много инвеститори решават, че това е моментът да купят евтин имот с цел бъдеща печалба. Наистина гръцкият туризъм няма да остане вечно в криза, а даденостите на страната са такива, че няма как да им се устои.

Евтинията в Гърция се случва на фона на извънредно скъпи имоти в централната част на Европа. В престижните страни и градове са необходими цели състояния, за да се придобие нещо качествено. Докато в Гърция с малко вложение може да се подсигури неголям, но достатъчен процент печалба от порядъка на 5 до 7-8%.

Описваният срив нанася сериозна корекция в стила на опитните инвеститори. Участници на имотния пазар купуват цели етажи и жилища на партер и първи етаж за отдаване. Предпочитани са Атина, Солун и други крайбрежни зони.

Към момента не е много ясно дали нощувките или дългосрочното отдаване е по-изгодно. Според статистиката, миналата година средната стойност на дългосрочния наем в Гърция е бил 250-300 евро на месец, а дневният наем - 20-25 евро. При добра работа и реклама, нощувките биха могли да носят 400-500 евро на месец, което е почти двойно спрямо дългосрочното отдаване, но и много трудоемко.

Краткосрочното отдаване изисква и допълнителна дейност - почистване на стаите, настаняване и изпращане на обитателите. В Гърция има фирми, които извършват тази услуга срещу определен процент (договаря се според индивидуалните условия). Сайтът „Гърция на руски“ обаче отбелязва, че плащането на такса за управление силно редуцира доходността и почти я изравнява с тази при дългосрочно отдаване.

Този факт, заедно с оформилата се огромна конкуренция, започва да 

накланя везните към дългосрочното отдаване

Според сайта, наемните цени за дългосрочно отдаване в Гърция показват стабилен ръст. Прогнозира се, че само след няколко години за външният инвеститор ще стане подчертано по-изгодно да отдава на постоянен наемател, отколкото да се занимава с нощувки и да харчи част от печалбата си за обезпечаване на дейността. Прогнозираната доходност е 6-8%. Без ангажимент - като инвестиция, а не като работа.

Междувременно, към днешния ден покупката на туристически имот все още не се отхвърля напълно. Въпросът е да се купи подходящо жилище – да е с много малък размер и да дава възможност за друго решение в бъдеще – гъвкаво минаване към дългосрочно отдаване или дори продажба с печалба. С други думи разумно е отсега да се купи имот с възможна двойна употреба - за краткосрочно настаняване, с капацитета при необходимост бързо и нескъпо да бъде преорганизиран за постоянно отдаване.

А как избират сега опитните?

За да се постигне сравнително безрискова инвестиция, специалистите съветват покупката да се съобрази със следните параметри:

  1. Цена и размер на имота - жилището да бъде максимално евтино, за да не се избива капиталовложението с години. Инвестицията има смисъл, ако се намери стая или малко апартаментче за 15-20 хиляди евро. Размерът като квадратура не е от значение, важно е да може да се направи удобно и функционално;
  2. Разположение на имота - в туристически район с добри транспотни връзки към центъра на съответния град и неговите забележителности;
  3. Комфорт на имота - специалистите препоръчват вече да се избягват сутерени и жилища на партерно ниво. В тях има висока влажност и туристите вече са информирани затова. Не е добре жилището да бъде и на много висок етаж. Установено е, че краткосрочно почиващите и туристите са настроени да бъдат по-близо до улицата.

Юридически подробности и документи

Да погледнем и към този момент. Придобиването на жилище в Гърция е свързано с ред формалности, сред които подаване на данъчна декларация и плащане на данък. Сайтът специално обръща внимание, че адвокат проверява имота, който ще бъде купуван, като хонорарът му е 150 евро. Дори обектите да са реално евтини, то нерядко се налага да бъдат проверени 3-4 обекта, за да се купи един.

Юридическо оформяне на покупката - ако чужденец купи в Гърция имот, той плаща данък. Ако чужденец отдава под наем този имот, той трябва да подава данъчна декларация, да си открие сметка в местна банка и да плаща данък върху прихода си.

Непременно се поинтересувайте предварително какви неизменни разходи има по избрания от вас имота. Например ще се налага ли плащане на отопление, когато имотът не се използва.

Отдаването - мнозина днес отдават квартирите нелегално, но не си струва да започвате по този начин първо, защото е незаконно, и второ, защото скоро тази схема ще бъде прекратена заради непрекъснатите проверки. Знайте, че сайтовете за обявяване на жилища за краткосрочен наем постоянно са под мониторинг и се отсяват жилищата, които се дават без договор. Собственикът на имота трябва да плати данък в размер на 20% от цената на наема.

"Гърция на руски" цитира и някои други разходи, които вървят неотменно с покупката: данък върху придобиването на имота от 3 до 24% според вида му, разход за нотариус нотариус 1,5% + ДДС, агент по недвижимите имоти 2% + ДДС. Впрочем, специалистите препоръчват точно агенциите да не бъдат изнорирани в чужда държава, чиито особености не знаем в детайли.

Да обобщим: придобиването и отдаването на имот в Гърция е възможно, но не твърде безоблачно начинание. Разходите не са малко, както изглежда на пръв поглед, а участниците на пазара са твърде много и конкуренцията се изостря. И най-важното - по-доходното краткосрочно отдаване иска личен ангажимент, който ще струва или време и труд на собственика, или допълнителни разходи. Някои препатили предупреждават, че при лош разчет на силите инициативата може да излезе на нула.

А ако инвестиция в Гърция ви изглежда твърде екзотична инициатива, вижте как е у нас:

КАК ДА ИНВЕСТИРАМЕ В ИМОТ?