КАК ДА ИНВЕСТИРАМЕ В ИМОТ

ПРОФЕСИЯ ИЛИ ВЛОЖЕНИЕ?

КАК ДА ИНВЕСТИРАМЕ В ИМОТ

Ако притежавате свободни парични средства, разумно е да се погрижите те да се умножават. Как да стане това? Банковите лихви към момента са дотолкова ниски, че депозитите не осигуряват надбавена стойност. Вложенията в акции и виртуални валути пък изискват известни познания и плашат доста. Към 2018 г. като изгоден вариант изпъква капиталовложението в недвижима собственост. Наемният пазар в големите градове се е раздвижил дотолкова, че добре премерената инвестиция би могла спокойно да носи около 4-5% и повече проценти.

Преимущества на инвестицията в недвижим имот

Големият плюс е практически пълната липса на рискове (в сравнение например с акциите и валутите). Цените на имотите с времето безусловно растат, като изключим твърде старите постройки, чието бъдеще е само разрушаване.

Недвижимият имот може да бъде отдаден под наем и да се получи нелош като размер, но по-важното – стабилен доход.

Другият вариант е този имот да бъде продаден при по-благоприятни условия на пазара и да се получи нелоша печалба.

Към момента пазарът в България дава и двете възможности – търсенето на квартири под наем е голямо, а цените растат, позволявайки да се вземе една добра печалба от препродажбата.

Стойността на недвижимия имот може да бъде повишена и извън конюнктурата на пазара. Това става чрез подобряване на неговите характеристики – ремонт, обзавеждане или преустройство, подобряване на подходите към жилището и др.

Накрая, при наличието на няколко имота, които носят доход, можем да забравим за традиционното препитание на работно време от 9 до 6. Няколко имота са вече бизнес, който изисква грижа и управление, особено в сферата на отдаването.

Преимуществата на недвижимата собственост като обект за инвестиция са очевидни. Затова в тази дейност се „пускат“ както частни лица, така и фирми.

Но дали всеки го може? Как да инвестираме в имот правилно? Какво да купим: апартамент, къща или земеделска земя? Има ли сметка в бизнес имотите?

Ще разгледаме плюсовете и минусите на видовете инвестиция.

Купуваме жилище и го отдаваме под наем

Покупката на апартамент за отдаване под наем е най-елементарният и достъпен за всеки начин на вложение в недвижим имот. Жилища винаги са и ще бъдат необходими, винаги ще има хора, които учат или работят в чужд град и следователно – винаги ще има един контингент от имоти, които се отдават.

Удобното при такава инвестиция е, че може с лекота да се съобрази с наличните средства. Бъдещият собственик може да избира между боксониера и по-голям имот според това каква сума желае да вложи.

Безусловно, наемодателят ще трябва да се съобрази и със състоянието на пазара, не само с цената на имота. Това е „експертната“ част в начинанието – да се разгледа и проучи ситуацията в конкретния град, какво е търсенето, какъв профил наематели идват, какви са цените и какво могат да получат срещу тях.

За пример ще сравним моментното състояние в София и втория наш град Пловдив. Наемите в София отдавна са високи, затова там един голям контингент наематели са свикнали да наемат стая в споделен апартамент и никак не ги тревожи общото ползване и разделянето на разходите.

Но в Пловдив, където години наред наемите бяха ниски и достъпни, споделянето на апартаменти е рядкост. И към момента (2018 г) тази идея едва пробива и то заради твърде болезнения скок на наемите в последните 2 години. Средностатистическият наемател под тепетата и досега търси и се опитва да си осигури самостоятелен имот, дори и да е с малка площ.

В този смисъл големите апартаменти в София се дават отлично, заради търсенето на отделни стаи. В Пловдив най-добра цена постигат малките жилища – боксониери и гарсониери, които са удобни за самостоятелно обитаване.

Забележка: ситуацията е валидна към лятото на 2018 г. и динамично се променя. Споменаваме я само като илюстрация.

Тенденция на пазара е високото котиране на малки самостоятелни жилища. Едностайните апартаменти, така наречените ателиета и студиа са популярни и желани. При покупката на подобен имот е невъзможно да се „влезе вътре“. Неговата цена на квадратен метър е по-висока, отколкото на големите жилища, но не изисква твърде много средства за ремонт, не поема много мебели и оборудване и като цяло предлага отличен баланс между вложение и възвръщаемост.

Малко психология: дълготрайните връзки и ранните бракове днес са все по-голяма рядкост. Обратно – увеличават се младежите, които с години живеят самостоятелно, динамично общувайки с различни хора. Това намалява резона да се оборудват жилища за семейства, докато квартирите, комфортни за един човек и позволяващи да се нанесе в даден момент и втори, не остават за дълго празни.

Какво да помислим, преди да купим имот за отдаване под наем?

Първо, какъв е профилът на наемателите в съответния град – има ли търсене от студенти или има големи предприятия с приходящи работници.

Второ, какъв профил наемател бихме желали. Някои собственици оборудват жилища специално за студенти, а други повишават качеството с цел да избегнат тази група. Трети целенасочено се отправят към най-платежоспособните на пазара, създавайки луксозен имот в ценна локация.

Спрямо избрания профил на наемателя избираме локацията на имота. Отлично се котират жилища в крайни райони, но близко разположени до университет.

Трето, как наличните ни средства кореспондират с целта. С други думи: какво можем да си позволим? Съществен момент е правилното разпределяне на средствата между покупка и евентуалната нужда от ремонт, обзавеждане и оборудване.

Инвестиция в недвижим имот има и недостатъци. Отдаването може да коства доста прилична такса за посредничеството на агенция за недвижими имоти. Стандартната сума възлиза на 50% от месечния наем.

Ако собственикът предпочете да отдава под наем без посредник, ще му се наложи сам да търси клиенти. Това означава да се погрижи за рекламата, да пуска и подновява обяви и да бъде на разположение за оглед по всяко време.

Показването на имот в извън работно време забавя отдаването, въпреки логиката, че и търсещите ходят на работа или училище и са заети през деня. Най-активното време за огледи са следобедните часове и надвечер. Когато има пречка дадено жилище да бъде разгледано веднага, клиентът не спира да чака, а търси междувременно други варианти.

Трудно се обслужват повече на брой имоти. Нужно е да се отчете не само моментът на отдаване, но и последващите ангажименти по поддръжка, отстраняване на ремонти и комуникация с наемателите. Управлението на два и повече имота вече граничи с професионално занимание.

Отделно, ако наемодателят няма трудов договор, той е задължен да плаща здравна осигуровка от 8% върху сумата на наема. Това, заедно с данъка от 10% (9% след приспадане на разходите) прави отчисленията значима сума.

Днес все още наемодатели са в сивия сектор, като не декларират и не плащат данък върху отдавания имот. Но при професионален подход към дейността подобна практика е нежелана и прави собственика уязвим от страна на недоволни наематели. Първият съвет, който оплакващи се наематели получават от общността във фейсбук, е да докладват хазяина си в НАП.

Ето защо специалистите препоръчват инвестиция в 1 до 2 имота, ако собственикът има друго препитание и пълно отдаване на дейността, ако обектите са повече на брой.

Обърнете внимание! За отдаване под наем може да се купи и къща или етаж от къща, но търсенето на такива е в пъти по-ниско в сравнение с апартаментите.

Придобиване на бизнес имот

Бизнес имотите са офиси, магазини, промишлени и складови помещения – всичко, от което даден наемател би изкарвал пари. Инвестирането в такъв тип имот е специфично и определено не е лъжица за всеки. Тук е необходимо точно да се прецени локацията и търсенето в конкретния град. Ако един предприемач наема помещение и пробва нов бизнес, той винаги може да напусне при лош развой на нещата и да се пренесе на друго място. Закупеният бизнес имот обаче трудно се преформатира или продава, ако „мястото не върви“.

Качествените бизнес имоти обаче носят по-голяма доходност от жилищните. Плюс е, че в голям процент от случаите наемателят сам прави ремонт, защото желае да оформи пространството в съответствие със своя бизнес.

Но повече сме свидетели на другата крайност – магазини и офиси, които с години стоят обявени за под наем или продажба, от които собственикът губи големи суми. Да отбележим, че данъкът на нежилищни помещения е по-висок, както и таксата смет.

Най-изгодно се отдават търговски площи на главни улици и във вървежни търговски центрове, но и покупната им цена отразява възможността за добра реализация.

Липсата на „суха пара“ не е пречка за инвестиция в имот

Как да инвестираме в недвижим имот, ако нямаме цялата необходима сума на ръка? Отговорът е прост: можем да вложим една част собствени средства, а останалото да си осигурим чрез банков кредит. Говорим за ипотека, която се обезпечава със закупувания имот.

Мнозина мислят, че подобна операция е възможна и без наличието на каквито и да било собствени средства. Истината е, че банките отпускат само процент и то не от покупната цена, а от направената оценка. Необходими са налични средства за заплащане на утвърденото на 10% капаро, както и комисиона на агенция за недвижими имоти, когато се ползва такава услуга.

При добро разпределение на средствата обаче, собственикът може да изплаща заема си с месечния наем. Подобна стъпка е разумна, само ако инвеститорът има друг източник на средства, от който да покрива вноските в месеците, когато имотът му остава празен поради смяна на наемател или за ремонт.

Няма смисъл в подобна инвестиция, ако изплащането на кредита ще коства жестоки ограничения.

Друг вариант при липса на достатъчно средства е покупката на зелено. Строителите искат изплащане на вноски, което дава време на бъдещия собственик да набави необходимата сума.

Общоизвестно е, че жилищата в строеж струват по-евтино (до 30%), но не бива да се изпуска от очи факта, че те се издават на шпакловка и замазка. По-нататък ще трябва немалка сума за завършване и обзавеждане. Крайната сметка трябва да включва всички тези разходи. Както и фактът, че подобен имот не може да бъде отдаван известно време, докато бъде построен и завършен, а в него се „блокират“ платените предварително средства.

На българския пазар се появиха хора, които инвестират в строящи се жилища и ги препродават с надценка, когато те бъдат завършени. Инициативата е много печеливша, но и тя не е за незапознати. Необходимо е да се оцени строителя и рискът той да не завърши строежа или да забави издаването му.

Гаражи и паркоместа: екзотика или добро вложение?

В големите градове, където паркирането е проблематично и хората притежават хубави автомобили, вложението в гаражи и паркоместа става все по-разумно. Те са привлекателен обект за капиталовложение, при условие, че бъдат закупени в умно прецизиран район с такова търсене.

Минус на инвестицията в гаражи е, че намиращите се на супер локация понякога струват колкото малко жилище. Но ако обектът е в район без переспектива за строеж на самостоятелни паркинги и на нови сгради, инвестицията сигурно ще донесе добра и стабилна във времето доходност.

И накрая – като всяка инвестиция, и тази динамично се изменя във времето. Днес е така. А утре?

Без Брокер