ДЕПОЗИТ ПРИ НАЕМАНЕ НА КВАРТИРА

КОГА ДЪЛЖИМ И КАК ДА СИ ГО ВЪРНЕМ?

ДЕПОЗИТ ПРИ НАЕМАНЕ НА КВАРТИРА

Наемодателите имат златно правило: при отдаване на имот да вземат не само наем за първия месец, но и една сума като своеобразна застраховка.

Собственикът предава за ползване не само помещения. Обикновено жилището е боядисано, обзаведено, осигурен е определен набор от бяла и черна техника. Не е задължително, но някои наемодатели зареждат имота с битови прибори и спално бельо.

Цялото това имущество има определен срок за използване и собственикът би желал то да се съхрани и да бъде пригодно и за следващия наемател.

Наемателят пък, с нанасянето си в чужд имот, е задължен да се грижи и да пази предоставените му вещи.

Но не на всеки се получава. Има нещастни обстоятелства и по-несръчни хора, които не умеят да пазят. От друга страна е голяма занимавка да търсиш суми от бивши наематели. Те се изнасят, отиват в друго жилище или в друг град, а евентуалното връщане на парите може да се разтегне с години или въобще да не се случи. Дори и при съдебно решение.

Депозит при наемане на имот е определена сума, която се предава на собственика като гаранция и компенсация за евентуални бъдещи щети върху имуществото му.

Собствениците на жилища използват подобни депозити, за да избегнат спорове и съдебно търсене на обезщетение.

За какво служи депозитът – това е тема, по която във форумите и Фейсбук се водят безкрайни спорове. Факт е, че малко наематели наистина разбират за какво депозират пари. По коментарите съдим, че едни си обясняват депозита като гаранция за умишлено увреждане, други – като обезпечаване на последните комунални сметки, които по правило излизат след напускане на квартирата, а трети смятат, че с парите ще покрият последния месец живот в наетия имот.

Депозитът към момента е най-деликатният момент в отношенията между наемател и наемодател. Интересите на двете страни дотолкова се разминават, че няма как всички да са доволни.

За собственика депозитната сума е нищожна спрямо стойността на имота, неговото обзавеждане и оборудване, които предоставя в ръцете на своя клиент.

За наемателя депозитът е просто огромна сума, която му се блокира за неопределен период от време и въобще е проблематично дали ще му се върне. Квартирантът трябва да се бръкне за тези пари в момент, когато и без това има големи разходи. Освен че плаща първи наем и евентуално – такса за посредник (квартира без посредник си остава само идея за мнозина, които не се справят сами с намирането), той има и допълнителни разходи по уреждане на живота си на ново място. Колкото и да е оборудван имотът, наемателят все ще похарчи пари за някои битови вещи.

Депозити се дават не само в България, но защо у нас те са такова бреме? Обяснението е, че голям процент наематели у нас са икономически „емигранти“ – те се местят от малко градче или село в търсене на по-добри доходи или просто някаква работа.

За типичния български наемател въпросът: защо да давам депозит и как да си го върна обратно е съвсем насъщен.

Наемодателят пък е инвестирал значима сума. Той оставя малко богатство в ръцете на практически непознат човек. И не може да контролира експлоатацията.

Депозитът не може да покрие реално щетите, които наемателят може да нанесе – дори невиновно. Сума от порядъка на 250 – 600 лева, каквато е масовата цена на наемите, едва ще стигне за подмяната на 1-2 уреда, и то с такива втора ръка.

За какво е тогава необходим депозитът?

Категорично депозитът не може да се използва за изплащане на последния наем. В повечето стандартни договори, които се подписват между наемодател и наемател, това е изрично посочено. Оставената в аванс сума може да се употреби само за изплащане на нанесени вреди, като в това се включва неплатените комунални сметки.

В страна като Германия (там учат доста наши студенти) депозитът или кауцион, както го наричат, представлява 2.5 месечни наема. Депозитът се връща в срок до 6 месеца след изнасянето.

Защо е заложен толкова дълъг срок? Защото е съобразено, че някои щети може да излязат наяве по-късно или не могат да бъдат установени само чрез повърхностен оглед.

В Германия наемателят напуска квартирата, като е длъжен да я остави тъй, както я е наел. Това включва боядисване, защото винаги се влиза в прясно боядисано жилище. Кауционът е голям, но той въобще не касае видими повреди по жилището.

У нас подобна практика е неприложима. Квартирантите не боядисват, нито поправят дори дребни вреди в резултат от обичайната експлоатация на имота.

Сумата на депозита в повечето случаи не покрива подготовката на жилището за следващо наемане. Ето защо наемодателите мечтаят за дългосрочни клиенти.

Но - на въпроса: за какво служи депозитът?

У нас работата му е да бъде психологическа спирачка. Мотив за наемателя да внимава. Под страх, че ще си загуби депозита.

Ето защо проблемите преследват основно отдаващи евтини квартири (с нисък наем). Техните обитатели по-често си позволяват да оставят след себе си щети. При високите наеми депозитът действително действа като спирачка и работи като застраховка. Защото и хората с добри доходи не обичат да губят пари.

Два депозита: реално ли е?

В София и Пловдив, където се изпитва остър недостиг на квартири, а желаещите наематели са много, наемодатели тази година (2018) опитват да наложат вземането на два депозита (двоен депозит). Престрашават се собственици на по-скъпи имоти, с нови мебели и хубави уреди. Засега опитите са по-скоро неуспешни. Пазарът не е готов да поеме подобна идея. Направо да си го кажем – кандидатите бягат като от чума, щом чуят за двоен депозит. Та у нас все още не е преглътнато искането въобще за депозит!

Възможно ли е да си върнем депозита?

Във групите за наемане и отдаване на квартири във Фейсбук често се публикуват профили на некоректни наемодатели, провинили се в това, че не връщат депозит. Техните клиенти предупреждават или просто си отмъщават, но и търсят информация как да си защитят правата.

Единствената защита за наемател и наемодател е

Договор за наемане на имот

Каквото е разписано в него, това. Забравена клауза или несъобразено последствие няма как да бъде изисквано. И това важи за двете страни.

В договора изрично трябва да е записано за какво ще се използва депозитът и при какви условия той ще бъде върнат.

Стандартният текст посочва, че:

  • при липса на щети от депозита ще се платят последните сметки за ток, вода, евентуално парно, тв и интернет. Остатъкът трябва да бъде върнат в посочен в договора срок;
  • при наличие на щети от депозита ще се покрият сметките, с остатъка – щетите, а ако сумата не стигне, по-нататък въпросът ще се решава в Съда.

Наемателят не е отговорен за повреди, които идват в резултат от обичайната експлоатация на имуществото. Ще дадем пример: ако пералнята е използвана нормално, но тя все пак се повреди, отговорност на наемодателя е да я поправи или да я подмени. Подобна ситуация не се  класифицира като щета и за нея не може да се удържа от депозита.

И друг пример: ако наемателят е олял стените с червено вино, скъсал е дамаската на дивана или е счупил прозорец, той очевидно ще трябва да плати за поправката.

Размер на депозита

Залогът, който клиентът оставя на собственика, пряко зависи от размера на месечния наем и косвено – от качеството на имота. По-скъпите имоти се отдават за по-висок наем и съответно депозитната сума за тях е по-висока.

Ако депозитът се взема единствено за покриване на възможни задължения за комунални услуги, то сумата не би следвало да зависи от качеството на имота, а от вида и качеството на комуналните услуги в него. Тогава зависимостта е обратна: зле оборудваните квартири се нуждаят от по-голям депозит заради очакваните по-големи битови сметки. Обратно, жилище с инверторни климатици нямат нужда от голяма застраховка, защото потреблението им на ток е минимално.

Отделно положение е наличието на парно и особено ако то се отчита веднъж годишно, с изравнителни сметки. Тогава дължимата сума може да нарасне много над един обичаен депозит.

Ето защо размерът на депозита е въпрос на договор между наемодател и наемател и зависи от конкретните условия. Или да бъде стандартно 1 месечен наем, а рискът за надскачане на сумата да се поеме от наемодателя.

Как да си върнем депозита?

Главното е да изискаме протокол за приемане на имуществото и после – втори подобен протокол при изнасянето.

При нанасяне е необходимо бъдещият ползвател да огледа внимателно жилището и да поиска наемодателят да му се разпише за видимите повреди.

При изнасяне тази отговорност е за наемодателя. Сега той трябва да е внимателен и да регистрира новите обстоятелства.

Разбира се, протоколите не дават 100 % гаранция. Но все пак е по-добре да ги има.

Внимание! Подкрепете протокола със снимки. Те трябва да показват отблизо нанесените щети. Подобни снимки имат стойност, само ако такива са направени и при нанасянето. Иначе не би имало база за сравнение.

Наемодателят трябва да знае, че няма да приеме жилището си, както го е отдал. Всяко нещо се изхабява с ползването, а срещу това наемателят е заплащал месечен наем. Ако жилището се връща в приличен вид и сметките са платени, той е морално и юридически задължен да върне парите на своите клиенти.

Кога е задължително да се вземе депозит:

  • Когато в имота има техника, която в пъти превишава цената на месечния наем;
  • Когато жилището е завършено/ ремонтирано луксозно;
  • Когато жилището се отдава на няколко наематели едновременно (на стаи).

Кога може без депозит?

Не е обосновано да се иска депозит (застрахователна сума), ако в жилището отдавна не е правен козметичен ремонт/ освежаване и ако битовата техника очевидно е крайно износена. Подобна претенция само ще отблъсне потенциалните кандидати за наемане на имота.

Друг случай е отдаването на необзаведено жилище. Ако наемодателят предоставя само „стени“, без мебели и оборудване, той би могъл да не взема депозит или да поиска само процент от наема, с който да обезпечи евентуално оставените неплатени сметки.

Трябва ли двоен депозит за животно?

Нов проблем се оформи в последните 1 – 1.5 година: наемателите с домашни любимци буквално остават на улицата или са принудени да приемат лоши битови условия. Стандартно вече се изписва в обявите: без пушене и без домашни любимци.

Забраната за пушене не възмущава толкова, колкото второто изискване. То поставя собствениците на животни в патова ситуация. Какво да правят с тях? Да ги пуснат на улицата? Това е крайно неприемливо – днес в градовете кучета и котки са част от семейството и биват гледани като деца.

Животни се гледат от край време, но проблемът е нов. Той се породи от това, че днес все повече се отдават добре обзаведени имоти. Наемодателите се боят за прясно боядисаните стени, за диваните и тапицираните столове, опасяват се от отлагането на миризма в жилището. Преди години под наем се даваха стари жилища със стари мебели, останали внезапно ненужни. Днес мнозина купуват имот за инвестиция, влагат средства за ново обзавеждане и не са готови да го рискуват с животни. Защото депозитът не може да покрие евентуалните щети.

В търсене на изход от ситуацията, възникна идеята за двоен депозит за домашен любимец. И да отбележим, че източник на идеята са притиснати от обстоятелствата наематели. Те предлагат втори депозит, като гаранция са кучето или котката си.

Засега ситуацията е патова, защото малко наематели откликват.

Депозит и капаро: каква е разликата?

Двете понятия се бъркат, а те имат съвсем различен смисъл.

Капаро е известна сума пари, която се оставя на наемодателя при харесване на неговия имот. Когато при огледа клиентът хареса даденото жилище и иска да го наеме, той показва своето намерение, като оставя малка сума пари.

Капарото показва сериозните намерения на клиента да наеме имота и е достатъчно основание наемодателят да свали обявите и да прекрати по-нататъшни огледи.

Какво се случва с капарото?

Капарото е част от първия наем. То се приспада от него при сключването на договора.

Така капаро и депозит нямат нищо общо. Капаро се изисква и взема дори за имоти, за които не се дължи депозит.

Капарото обикновено е в размер на около 50% от месечния наем.

Кога се губи капаро?

Ако клиентът, оставил капаро, се откаже от наемане на жилището и не подпише договор, той губи оставеното капаро. Сумата служи като обезщетение на наемодателя за пропуснати ползи, докато той е отпращал клиенти и не е показвал жилището, запазвайки го за който го е капарирал.

Връщането на капаро е и въпрос на морална преценка. Някои наемодатели не се възползват от правото си и връщат даденото капаро, когато не са им били нанесени големи щети от задържането на имота.

Задължителни атрибути на договор за наем

(примерен договор за наем)

  • Договор за наем с предвиден депозит трябва да съдържа следните елементи:
  • Наименование на документа, дата;
  • Данни на страните – трите имена и ЕГН, лична карта, адрес по лична карта, телефон;
  • Описание на предмета на договор – адрес на имота, цел, с която той се отдава (за живеене, с право или без право на преотдаване и т.н.);
  • Права на наемодателя (да получава фиксиран месечен наем за срока на договора, периодично да проверява състоянието на имота и др.);
  • Задължения на наемодателя (да заплаща описаните комунални услуги, срок за внасяне на наема, да спазва правилата за обитаване на сградата);
  • Описание на неустойките по договора (сума и при какви условия тя ще бъде задържана от наемодателя и при какви условия ще бъде върната на наемателя);
  • Срок на действие на договора, брой оригинали, подписи и адреси за комуникация.
  • Договорът е в печатен вид, но се подписва саморъчно от страните.

Наемодателят не връща депозита: какво да правим?

Ако наемодателят реши да не върне депозита и наемателят не е съгласен с това, следва спорът да се официализира:

Наемодателят писмено мотивира решението си да задържи депозита;

При направени разходи за покриване на щети и неплатени сметки, той пази и предоставя касов бон;

Наемателят писмено оспорва решението на наемодателя.

Ако страните не постигнат договореност, остава да се обърнат към съда. Спорът бързо се разрешава в полза на ищеца, ако ответникът не предостави доказателства за своите претенции.

Ако наемателят е решил да си отмъсти с рушене на имущество или се самообезщети за задържания депозит, като присвои вещи от жилището, той на практика извършва незаконни действия, които вече се преследват не по гражданското, а по наказателното право.

В обобщение: наемодателят и наемателя влизат в такъв вид взаимодействие, че от полза и на двете страни е да установят добросъвестни и уважителни отношения. В противен случай са възможни конфликтни ситуации. И двете страни не са застраховани от понасянето на имуществени и финансови щети.

От Без Брокер