КВАРТИРА БЕЗ ПОСРЕДНИК: ВЪЗМОЖНО ЛИ Е?

Къде се дават и намират квартири

КВАРТИРА БЕЗ ПОСРЕДНИК: ВЪЗМОЖНО ЛИ Е?

35 хиляди души членуват във фейсбук-групата „Квартири в София без брокер“. Още толкова – в „Квартири и съквартиранти без брокер“. 15 хиляди намираме в подобна група с русенска локация, 7-8 хиляди – в старозагорско-бургаска. Пловдивските са поне 10 на брой. Варненските – също. И са огромни.

Това са впечатляващи маси от хора дори за мащабите на фейсбук. Човек би помислил, че агенциите за недвижими имоти са изгорели, останали са без работа.

И наистина, защо не? 

Ако няколко хиляди души от един град, интересуващи се от наемане, отдаване, покупко-продажби на имоти, членуват в обща група и имат възможност за пряко договаряне, как би останало място за агенции?

И все пак агенциите за недвижими имоти продължават да се множат. Джобс е пълен с обяви за нови брокери. Ще е силно да кажем, че процъфтяват, но някои от старите брокери не са и чули за групите във фейсбук, защото още си работят с тефтерите. Младите пък използват същите възможности, като правят собствени групи и активно обменят оферти във виртуалната среда.

Интернет активно променя живота ни, откакто се появи преди 50 години (1969-та е символичното рождение, макар реално да се срещна с обикновения човек двайсетина години по-късно). И все пак засега не успява да промени съществено пазара на недвижимите имоти. Дори и по-активната и бързо оборотна част от него – наемането на квартири.

Наскоро чух собственичка на пловдивска агенция от средна величина, работеща в сферата на наемите, с вълнение да съобщава великото откритие: че наемодатели и наематели се събират в групи във фейсбук и „прескачат“ агенциите. Ашколсун, както казват южните ни съседи. След поне 3 години активно развитие на тези групи, информацията е стигнала и до пряко засегнатите.

Впрочем, жената притеснено сподели, че клиенто-потокът е намалял с 2-3 %?!

Едва ли може да бъде произнесена по-тежка присъда срещу движението „без брокер“ във фейсбук. Какво се оказва: най-мощната мрежа в света, уникалната система за създаване на общества и за събиране на хора по интереси не работи?

Да, системата не работи и тук ще разкажем защо. Или ако работи, то не е в съответствие с очевидния си капацитет.

 

квартири под наем без брокер

 

Защо фейс-групите за наем без брокер не работят достатъчно добре?

Първо, да споменем, че една част от 

групите във фейсбук са създадени от брокери, 

а други са купени от такива. Не че е голям бизнес. Самите брокери са склонни да дадат не повече от 3-4 стотачки за достъпа до общество от 30-40 хиляди. Тази тайна и определено „престъпна“ спрямо правилата на фейсбук практика, не се разви в бизнес и само това иде да покаже, че от групите особена полза няма.

Второ, ако поседите в голяма група по-дълго и просто наблюдавате, ще забележите някои съществени неща. Най-напред ще ви се набият периодичните протести на членовете, че „в тази група има само брокери и 80% от офертите са от брокери“, както нерядко се пише от наблюдателни участници.

Истина ли е?

Може би. Но анализът на „фийда“ показва друго по-важно – че 90% от постовете са публикации на хора, които търсят квартира, и срещу тях стои един абсолютно незначителен и категорично недостатъчен като брой масив от предлагани квартири. Тоест наематели много, а срещу тях 1/20, 1/30 активност от страна на наемодатели.

По-долу ще разгледаме дали наистина липсват реални наемодатели или те просто се въздържат да публикуват в групите във фейсбук (да подскажем отсега: да, те не се „показват“ във фейсбук, за да си спестят оплюване и директен хейт).

Но преди това още малко да се задълбочим в ставащото в групите за наемане на квартири без посредник.

С просто око се виждат няколко обективни положения:

Съществува широко отворена ножица между цените на търсенето и предлагането. Да го кажем направо: пропаст.

Типичният пост в софийските групи изглежда така: Търся едностаен апартамент между 200 до 400 лв. Моля, помагайте!

Или: Търся стая от вече нает апартамент, бюджетът ми е 120-150 лв. Пишете на лично!

В Пловдив, Варна, да не гледаме по-малките градове, се цитират и по-ниски суми. 

Типична пловдивска обява:

Търся тристаен апартамент с мебели от този век до 400 лева. 

Търся боксониера до 200 лева.

Има ли такива цени?

Ако се съди по коментарите в групите, има, обаче „трябва търпение и търсене“. Като мантра се повтаря, че жилищата в интернет са скъпи, но ако човек много търси, накрая намира. Няма начин! Дават се примери с хора, които са намерили миналата година или през 2015-та и оттогава обитават тристаен в Центъра за 250 лева (с хубави мебели).

Ако се съди по обявите в сайтовете и в интернет-групите, реално цените на квартирите са със 70-100 % по-високи от нивото на търсенето. Ако се търси едностаен до 200, то предлагането е от 300 нагоре (за провинцията). Ако се търси в София, съотношението е 350/550.

 

квартири под наем без брокер
Доколко се разминават търсене и предлагане?

 

Възможно ли е да стават сделки при подобно разминаване на търсене и предлагане? 

Изглежда стават, защото малкото обяви за отдаване на жилища изчезват, без да бъдат подновявани. Докато търсещите квартири подновяват отново и отново анонса си. И колкото по-далече от истината е търсената цена, толкова повече се мултиплицират постовете. Или просто приемат някое брокерско предложение.

Наемите удариха тавана, излязоха от границите на възможното за по-ниско платените длъжности и създават реално социално напрежение. Преди около 6 месеца в Пловдив за малко да се организира реален уличен протест срещу високите наеми. Идеята се зароди в група на търсещи, провокирани (афектирани) от няколко поредни обяви с цени, многократно надхвърлящи възможностите на присъстващите в групата наематели. Хората се възмутиха, че при реални заплати от 500-600 лева (за Пловдив), квартирите струват по 400-500 лева (тогава).

И без да се организират протести срещу наемодатели, отношението към тях по групите е крайно изострено и подчертано негативно. Едва ли има наемодател, който да се чувства комфортно в подобни група. И като се вземе факта, че за разлика от сайтовете за обяви, във фейсбук той излиза с лицето си и с профила си, със своята реална личност, дискомфортът става още по-голям.

Хейтът срещу наемодатели, квартири и цени 

е повсеместен и хората не съумяват да се въздържат, дори и положението да е от сорта: „режа клона, на който седя“. От отношението има полза, защото прекалено отлетелите във висините наемодатели си коригират цените, но пък други приключват зародилата се дискусия със съобщението: апартаментът е отдаден.

Търсещите нямат полза да отблъскват предлагащите, но така се получава на практика. 

Ако наемодателят обявява хубав апартамент – нов или след съществен ремонт, с нови мебели и хубави уреди (срещу съответната цена, разбира се), той рискува да бъде наплют жестоко от мнозина, които не могат да си го позволят. И това става всеки ден, във всички градове и фейсбук групи. В резултат броят на и без това малкото наемодатели още повече се редуцира.

Има го и обратното: ако наемодател обяви прекалено стар и износен апартамент, със стари мебели от соц-а, на ниска (съответна на качеството) цена, и той рискува да бъде наплют. Даже в този случай коментарите са още по-обидни.

Къде са наемодателите?

Една госпожа, отдаваща апартамента си от дистанция, преди време възкликна: Ние, наемодателите, сме тук в групите, обаче си мълчим и нищо не обявяваме. Избираме си наемател и предлагаме на лични.

Другото комфортно място за наемодателите са сайтовете за обяви, където анонимността е гарантирана, няма възможност за коментари и забележки. Всеки може да си псува наум, обаче само реалните клиенти ще наберат телефон.а

Ето защо групите за сделки без брокер във фейса не работят, както бихме очаквали. Прекалено много емоция се влага, а директната връзка подпомага изливането на натрупаната горчивината и отчаяние. Търсещите често са в безизходица, чудейки се как ще оцелеят, и си го изкарват на обявите, които са им кисели като недостижимото грозде от баснята.

Ако правехме икономически анализ на ситуацията, със сигурност щяхме да засегнем въпроса за постоянно повишаващите се цени на жилищата и как те повдигат цените на наемите. И как и собствените жилища, и наемането на такива става все по-заробващо начинание. Което обяснява ситуацията на пазара. Както и отчаянието и недоволството.

 

квартири под наем без брокер
През 2017 г. цените на наемите в София и Пловдив тръгнаха ускорено нагоре, достигайки към 2018 г. впечатляващи, дори драстични нива. Това се дължи на комбинация от пазарни фактори, сред които изпъкват поскъпването на имотите и все по-честата поява на нови или добре ремонтирани и обзаведени апартаменти

 

Но нямаме за цел да анализираме имотния пазар. Въпросът е къде са наемодателите и защо все още бизнесът на агенциите процъфтява.

Когато няма пряка връзка между страните в сделката, се отваря място за посредниците. Агенциите за недвижими имоти просперират, защото свързват даващи и наемащи, предлагащи и търсещи, като играят ролята на амортисьори и поемат негативизма. Докато фейсбук-групите си остават на нивото на „говорилня“, където човек може да се отчая и да си излее недоволството.

Отворихме сайта 

„Имоти без брокер“

за да помогнем в тази ситуация. Да дадем по-комфортна среда, където все пак да се случват сделки. Търсещите да намират жилища, отдаващите да се свързват с клиенти.

Защо отделен сайт, ще запитате? Защото той е зона, забранена за агенции. Той е само за собственици - без фирмени обяви, без търговски съобщения. Без необходимостта да се рови и отсява, без да се звъни до припадък. Без подозрението, че цените са надути от брокери. Или поне - надути по съвет на брокерите.

Отделно ще разкажем какво се случва с обявите на собствениците, попаднали в ръцете на агенция. И защо редовите сайтове за обяви са пълни с обяви. Всеки, който е публикувал поне веднъж, знае отговора. Той вече е виждал имота си, пуснат от 20-30 агенции (понякога с неузнаваемо описание и съвсем друга цена).

Ще ви кажа нещо от кухнята: и други агенции са завели имота ви в базите си с данни и го предлагат, нищо че не са го пуснали в реклама.

Създаваме място, в което със сигурност има само и единствено обяви от собственици. И от строители, които също са директни продавачи при покупко-продажбите. Нашите сайтове няма как да бъдат залети с обяви, но може да сте сигурни, че всяка една от публикуваните е реална. Зад нея стои реален имот, реален собственик и координатите му за секунда ще ви отведат до него. Без риска да се натресете на агенция или на някоя от фалшивите им, стари или просто зарибяващи реклами.

Дали ще проработи? Предстои да видим. Ще зависи и от вашата активност. Доколко сте мотивирани да докладвате промъкнали се агенции и доколко ще възприемете услугата като полезна.

Започваме и е безплатно. Защитено пространство за комфортно договаряне. Заповядайте и опитайте. Ако се получи, агенциите за недвижими имоти ще имат реална причина да се оплакват.

Забележка: ние не отричаме необходимостта от агенции за недвижими имоти. Определена категория клиенти не могат без тях. Отделно ще разкажем в кои случаи избягването на агенциите е финансово необосновано. Следващия път.

От Без Брокер